城市土地储备的城市土地储备土地收益分配及收购价格

1. 城市土地储备的城市土地储备土地收益分配及收购价格

以往，大多数城市政府往往将盘活原划拨给企业的存量土地的主动权交给企业，土地盘活所得大部分归企业或企业主管部门支配，政府只收土地出让时的级差地租。建立土地储备制度，其核心问题是权利和利益的重新分配。因此，如何准确界定土地收益构成，合理分配政府和原土地使用者之间的利益是土地储备机制顺利开展必须解决的问题。科学界定土地使用权内涵是合理分配土地收益的基础，在此基础上明确对原土地所有者的补偿性质、补偿依据等。从目前中国土地产权体系分析，直接关系土地收购价格的有：土地所有权、使用权、处置权和发展权。 ；根据宪法和有关法律规定，中国“实行土地的社会主义公有制”，“城市市区的土地属于国家所有”，所以，土地收购价格中不应包括土地所有权价格。土地使用权是依法对一定的土地进行利用、管理并取得收益的权利，在土地所有权和使用权分离的情况下，土地所有者和使用者要按照一定的规范来确定双方的权利和义务。土地使用权含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处置权。土地使用权有无偿（划拨）取得土地使用权和有偿（出让）取得土地使用权，土地收购价格中应包括土地使用权价格。土地处置权包括土地买卖、继承、转让、出租和抵押等权利。对划拨土地使用权，土地收购价格中不应包括处置收益，但对出让士地使用权，土地使用者拥有不完全处置权，土地收购价格中应包括相应的土地处置权收益。土地发展权是指土地规划调整而最优利用条件下的权利。从现行法律法规和土地增值机制来看，土地发展权收益应归政府所有，土地收购价格不应包含土地发展权收益。 ；土地增值收益的原因有：①经济发展致使土地利用效率提高及土地需求增加造成地价上涨；②人口增加导致土地利用需求量增大造成地价上涨；③对城市基础设施投资使各类城市用地更符合城市经济发展需要，土地开发利用能获得更高的开发收益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨；④城市规划用途的调整使土地利用条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨。如在相似经济区位下，土地价值与土地利用方式之间的关系是商业>居住>工业>耕地>农牧地>荒地。可见以较低价格购进的工业用地，如能转换为居住或商业用途，其投资价值可能成倍增长，带来巨大的投资收益；⑤土地使用者对土地进行资金和劳动力投入，把物化劳动和活劳动凝结在土地中，增加土地效用的同时也使土地增值。从土地增值收益的原因进行分析，①、②属于自然增值，应为全社会公共所有，为国家或政府所有，③、④源自地方政府对土地的投资及规划条件改变，故其增值收益应为地方政府所有，⑤为士地使用者的贡献，收益应为土地使用者所有。 ；土地收购价格的内涵应是与原土地使用者对被收购土地拥有的权利和利益相一致的土地经营权或处置权价格，也即原土地用途的价格。以现用途作为依据进行收购储备，规定土地优化利用所带来的收益为土地所有者享有。从实际看土地收购不同于城市房屋拆迁补偿的做法，城市房屋拆迁补偿是以保证原土地使用者（居民）生活和居住水平不至于下降为主要目标的。土地收购价格内涵构成中不包括土地发展权价格及地上建筑物补偿费、职工或住户安置费、企业异地经营建设费。 ；然而，对当前在企业转制中需要通过盘活土地来解决困难的企业来讲，除了土地往往拿不出其它可以盘活的东西。因此如仅仅按照土地现用途为依据对企业进行补偿，企业就可能搬不走，更谈不上解困和发展，所以要考虑企业现有权利进行补偿。考虑补偿的实际问题，特别当收购价格不足以弥补原土地使用者因土地被收购而导致经济损失时，政府应建立一条合适渠道，给予企业价格以外的补偿。但补偿与收购价格无关，是体现一种“恩恤补偿”，确定收购价格不能将价格以外的安置补偿混同考虑。目前被收购土地主要是占据中心地区的经营亏损或濒临倒闭的企业用地，对于这些企业的职工，即使其土地不被政府收购，政府仍需对其安置。另外，也可由政府将土地发展权益以国有资本金注入的方式返回给企业，这样既有利于当前国有企业改革的顺利进行，同时也能加快土地盘活进程。

2. 储备土地是指什么性质的土地？与一般土地的区别？

我想你指的应该是土地主管部门（主要指各地土地管理局）完成收储手续之后的储备土地。这个问题我想了想，很难三言两句讲得特别清楚（当然，可能也是我学识不够），还是需从制度背景来讲，略长，见谅。
土地储备制度应该来讲是土地招拍挂制度的产物，土地管理法规定了"对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地"（这是超有中国特色的“市场制度”，奠定了今天的土地市场格局，也是房地产市场发展繁荣的最重要前提，完全值得另起一个问题探讨），伴随着招拍挂制度的实施，马上面临的问题就是什么样的土地才具备招拍挂的资格。没错，土地储备制度应运而生，只有完成了收储手续的土地才具有招拍挂资格。
按原来的土地性质不同，完成收储手续的内涵也略有差异：
一、集体土地（这里包含农村的以及城中村的，主要看土地性质）
1、农用地——完成补偿后征地。
2、农村宅基地———完成拆迁征地。
二、国有土地
带拆迁的完成拆迁，不带拆迁的多半只是补个征地手续。
所以，储备土地实际上只是给征来的地起的一个暂时性的名字，一句话来说就是待嫁新妇。
至于性质嘛，看最后博弈结果吧。